La plupart des gens se réjouissent de bénéficier d’une grosse déduction fiscale lorsqu’ils achètent leur maison. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est que les déductions fiscales sont encore plus favorables lors de l’achat d’un immeuble de placement.
Voici 4 façons de réduire votre facture fiscale lors de l’achat d’un bien immobilier traité comme un bien locatif :
1. Déduire les coûts directs
Les investisseurs qui possèdent un bien locatif peuvent déduire les coûts d’entretien et de commercialisation du bien. Ces coûts comprennent : les intérêts crédits, les assurances, les taxes, les services publics, les réparations d’entretien, les frais de publicité et les honoraires professionnels. Vous ne pouvez déduire vos intérêts crédits et vos taxes que sur votre résidence principale.
2. La dépréciation
La dépréciation est calculée selon la théorie selon laquelle les biens perdent de la valeur au fil du temps en s’usant. Selon l’IRS, les meubles, les appareils électroménagers et autres articles ménagers « perdent toute valeur et deviennent pratiquement sans valeur » après 5 ans. Évidemment, ces articles peuvent durer plus longtemps que cela, mais l’IRS dit que nous pouvons le traiter « sur le papier » comme si ce n’était pas le cas.
Disons que vous avez acheté un réfrigérateur pour 1000 euros. Vous pourriez diviser le coût par 5 ans, puis déduire 200 euros par an comme dépréciation sur cet article. Vous pouvez également utiliser l’amortissement accéléré pour les biens personnels, ce qui générera des déductions plus élevées dans les premières années de la vie amortissable de cet actif.
L’amortissement des biens immobiliers est similaire. Puisque le terrain ne » s’use » pas, la valeur du terrain est alors déduite du prix que vous avez payé pour le bien immobilier. La structure restante peut alors être amortie sur 27½ ans. Par exemple, si vous achetez une maison de 100 000 euros, vous déduisez environ 20 000 euros pour le terrain, puis vous amortissez la structure restante de 80 000 euros. Vous divisez ensuite 80 000 euros/27,5 = 2909 euros. Cela signifie que vous pouvez amortir 2909 euros chaque année pendant 27,5 ans.
3. Echanger, échanger vers le haut
Le code fiscal permet aux propriétaires d’échanger un bien immobilier contre un autre sans avoir à payer d’impôt sur les plus-values. Vous ne pensez peut-être pas qu’un investisseur ayant des perspectives à long terme en aurait un jour besoin, mais voici un exemple de ce qui pourrait se produire.
Les biens immobiliers peuvent être échangés contre d’autres biens.
Disons que vous avez acheté un terrain vague il y a 40 ans pour 10 000 euros et qu’il vaut maintenant 500 000 euros, sa vente pourrait vous coûter plus de 100 000 euros en impôt sur le revenu et étatique. Cependant, si vous échangez le terrain contre un autre bien immobilier de valeur égale – disons un bien productif de revenus – alors vous pourriez continuer à différer l’impôt sur les plus-values.
De nombreux investisseurs disent : » Reportez jusqu’à votre mort « . Lorsque vos héritiers héritent du bien, la base d’imposition est généralement augmentée jusqu’à la valeur marchande, de sorte que s’ils vendent, ils ne paieront pas non plus l’impôt sur les gains en capital.
4. Les investisseurs actifs gagnent plus
Les investisseurs passifs ne peuvent déduire les pertes passives que des revenus locatifs ou autres revenus passifs qu’ils gagnent. Même si la liste des pertes peut être plus élevée que les revenus locatifs, surtout si l’amortissement est inclus, elle ne peut pas être déduite d’autres sources de revenus si vous êtes un investisseur passif.
Cependant, si un investisseur est activement impliqué dans la gestion de la propriété, il pourrait avoir des déductions illimitées de ses biens immobiliers et utiliser ces déductions contre n’importe lequel de ses revenus gagnés.
Pour bénéficier de déductions illimitées, vous devez prouver à l’IRS que vous êtes un professionnel de l’immobilier. Cela ne veut pas dire que vous devez être un évaluateur, un inspecteur ou un agent immobilier qui vend des maisons.
Les professionnels de l’immobilier ne sont pas les mêmes que ceux qui vendent des maisons.
Pour l’IRS, un professionnel de l’immobilier signifie que vous passez plus de 750 heures par an à acheter, vendre, louer et gérer vos propriétés ou à effectuer des services similaires pour vos clients. Pour être éligible, vous ne pouvez pas avoir un autre emploi qui prend plus de 750 heures de votre temps annuellement.
Si l’investisseur ne remplit pas les conditions requises pour être un professionnel de l’immobilier selon l’IRS, mais qu’il reste activement impliqué, il peut toujours déduire jusqu’à 25 000 euros de tout revenu gagné pour compenser les pertes passives subies – tant que l’investisseur a moins de 100 000 euros par an de revenu brut ajusté. Les personnes dont le revenu brut ajusté est supérieur à 150 000 euros par an ne peuvent pas bénéficier de cet avantage. Toutefois, les pertes peuvent être utilisées ultérieurement au cours d’une année où l’investisseur gagne moins de 150 000 euros. En outre, tout revenu passif reçu peut être mis à l’abri par vos reports de pertes passives.
